전주시 서신동 주택 재개발 아파트
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제 목
  감정평가 기준입니다
작성일
2014-01-14 10:37:33
조회수
1488
작성자
송기은
첨부파일
파일없음
Ⅰ. 감정평가의 종류

1. 정비기반시설의 무상귀속 및 무상양도 평가
새로이 설치하는 정비기반시설 → 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속용도가 폐지되는 정비기반시설 → 새로이 설치하는 정비기반시설의 설치비용의 범위 내에서 사업시행자에게 무상으로 양도 (도시 및 주거환경 정비법 제65조 제2항. 이하 “도정법”)
사업시행인가를 위한 사업시행계획서의 작성시에는 도정법 제65조 제2항에 의해 신설 및 용도폐지 되는 정비기반시설에 대한 감정평가서를 첨부하도록 규정하고 있으므로 사업시행인가 이전에 실시해야 하는 감정평가임(도정법 시행규칙 제41조 제2항)
2. 종전자산평가
•조합원 정산과 관련하여 조합원 개인별로 종전 토지 및 건물의 가격을 산정하는 것으로 관리처분계획수립을 위한 기준가격이 됨.
•가격시점은 사업시행인가고시일임 (도정법 제48조 제1항 제4호)
3. 종후자산평가
•분양예정인 토지와 건물(아파트 등)의 추산액을 산정하는 것으로, 종전자산평가액과 함께 관리처분계획수립을 위한 기준가격이 됨.
4. 국․공유지의 처분평가
•재개발정비구역내 국·공유지는 정비사업외의 목적으로는 매각하거나 양도할 수 없고, 재개발정비구역 내 국·공유지는 사업시행자인 조합과 점유자인 조합원에게 우선 매각하도록 규정 (도정법 제66조 제3항 및 제4항)
•국공유지의 처분을 위해서는 감정평가가 필수적이며 그 처분평가의 가격시점은 사업시행인가고시일임. (도정법 제66조 제6항)
5. 보상평가(협의보상, 수용재결, 이의재결)
•분양신청을 하지 아니한 자에 대해 부동산을 강제 수용하기 위한 감정평가
•“공익사업을 위한 토지등의 취득 및 손실보상에 관한 법률”(이하 ‘토지보상법‘)을 적용
6. 일반분양아파트 분양가평가
•조합원에게 분양하고 남은 아파트와 상가 등의 일반분양가를 결정하기 위한 평가로서 적정한 가격산정과 원활한 분양을 위해서 감정평가가 권장됨.


Ⅱ. 종전자산의 평가 - 기준

1. 법적 근거
•도시 및 주거환경 정비법
•공익사업을 위한 토지등의 취득 및 손실보상에 관한 법률
•부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률
•부산광역시 도시 및 주거환경 정비 조례
2. 평가의 중요성
•재개발정비사업은 수많은 조합원으로 구성되어 있어 그 권리관계가 매우 복잡하며, 관리처분계획시 조합원이 납부해야 하는 부담금 산정의 기준이 되므로 절대적 가격보다 상대적 가격, 즉 조합원간의 형평성과 적정한 가격균형 유지가 중요함.
•종전자산의 평가금액은 관리처분계획 기준에 따라 형성되는 권리성격의 의미를 내포하고 있으므로 재개발정비사업의 관리처분계획 기준, 비례율, 적정한 가격수준, 개발이익 분배 등이 충분히 고려되어야 함
3. 가격시점
•사업시행인가고시 일자를 기준으로 산정(도정법 제48조 제1항 제4호)
•재개발정비사업은 토지보상법에 의한 공익사업이므로 개발이익을 배제하고 평가하여야 하므로, 사업시행인가고시일 이후 기간이 경과될수록 실거래 가격과 감정평가액과는 상당한 차이가 발생할 수 있음.

4. 면적 및 소유권
•면적 기준

- 토  지 : 지적공부(토지대장,임야대장,공유자연명부,대지권    등록부)
   ※ 다만, 국공유지 점유자는 점유연고권이 인정되어 실시한 측량성과에 따라 관계법령과 정관등이 정하는 바에 따름

- 건축물 : 건축물관대장 (법령위반 건축부분 제외)
   ※ 다만, 정관에 의해 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있음
•소유권 기준
- 토  지 : 등기부등본(국․공유지는 인정된 점유연고권자 기준)
- 건축물 : 등기부등본(무허가건축물은 무허가건축물확인원)
5. 보상평가 기준의 준용
•재개발정비사업은 사업시행자인 조합이 토지 및 건축물과 기타 권리에 대한 수용 및 사용이 가능한 공익사업임
•도정법 제40조 제1항에서 “공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률”을 준용하도록 규정하고 있음, 
•재개발정비사업에 대한 감정평가기준도 보상평가기준을 준용함.

Ⅲ. 종전자산의 평가 - 토지

1. 표준지 공시지가의 적용

•부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 인근 표준지 공시지가를 기준으로 지역요인, 개별요인, 지가변동률, 기타요인 등을 고려하여 평가
•비교대상 표준지 공시지가의 선정은 당해 재개발정비구역 외에서 선정하는 것이 일반적임.
2. 평가 기준
•객관적 기준 평가
- 소유자가 생각하고 있는 주관적 가치, 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 이용가치 등은 고려하지 않고 객관적이며 일반적인 이용상태에 따라 평가
•현황기준 평가
- 지적공부상 지목에 불구하고 객관적이고, 일반적이며, 실제로 이용되고 있는 지목에 의한 현황평가를 하며, 일시적 이용상태는 고려하지 아니함.
•나지상정 평가
- 재개발정비구역 지정고시일로부터 건물의 증축과 개축의 금지 등 각종 행위제한을 받게 되어 제한을 받지 않는 인근 건물보다 노후, 불량하여 최유효 이용이 되지 못하는 등 건부감가 요인이 작용하게 됨.
- 그러나, 이를 토지소유자의 부담으로 하면 공평·정당원칙에 반하므로, 이를 배제하고 나지 상태로 평가
•개발이익 배제
- 시행절차의 각 단계별로 상당수준의 가격상승이 이루어지나 재개발정비사업의 시행으로 인한 개발이익을 배제한 가격으로 평가
- 도정법 제48조에서도 사업시행인가 고시일자를 기준으로 평가하도록 규정함으로써 이를 명확히 하고 있음.
3. 도로의 평가

•사실상 사도 : 인근토지 평가액의 1/3 이내
•사도법상 사도 : 인근토지 평가액의 1/5이내 평가
•공부상 지목에 불구하고 현황기준 평가
- 공부상 지목이 대지이나 현황도로로 이용 중이면 도로로 평가
- 공부상 지목이 도로이나 현황대지로 이용 중이면 대지로 평가
•토지소유자가 그 통행을 금지시킬 수 있는 일시적인 도로는 대지로 평가
Ⅳ. 종전자산의 평가 - 건물

1. 일반건물의 평가(단독주택, 사무실 등)
•재개발정비구역내에 소재하는 건물은 노후화의 정도가 심한 건물이 대부분이고 30년 이상 경과된 목조 또는 세멘블럭조 등의 구조가 주류임.
•평가 방법은 구조, 용재, 시공상태, 관리상태, 이용상황, 부대설비, 개수, 보수의 정도 등 제현상을 참작하여 원가법으로 평가
“건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다”(감정평가에관한규칙 제18조)
2. 구분건물의 평가(아파트, 연립주택, 다세대주택)
•일반건물과 달리 토지와 건물을 일체로 하여 거래사례비교법으로 평가(감정평가에관한규칙 제19조 제2항)
•구분건물과 단독주택이 혼재되어 있는 재개발정비구역에서는 구분건물과  단독주택 등의 가격결정에 대한 민원의 소지가 많으므로 양자간에 적정한 가격 균형이 이루어지도록 평가
3. 무허가 건물의 평가
•무허가 건물은 “기존무허가 건축물”과 “신발생 무허가 건축물”로 구분
•기존무허가 건축물의 감정평가액은 권리가액 산정시 포함되나, 신발생 무허가건축물은 권리가액 산정대상에서 제외됨.


Ⅴ. 국․공유지의 평가

1. 관련 법규
•도시 및 주거환경 정비법 제66조에서 “재개발정비구역내 국·공유지는 재개발정비사업 조합 또는 조합원에게 우선 매각할 수 있고, 매각가격은 사업시행인가 고시일자를 기준으로 평가 한다”고 규정
•국유재산법시행령 제37조의2, 지방재정법시행령 제96조제7항에서 “공공사업에 필요한 국유재산을 사업시행자에게 처분하는 경우 해당법률에 의하여 산정한 보상액을 국유재산의 처분가격으로 한다”고 규정  
2. 평가기준
•사업시행인가 고시일로부터 3년 이내에 매각계약이 체결되는 경우

- 사업시행인가고시일 당시의 실제이용 상황을 기준으로 평가

- 점유연고권이 인정되는 국․공유지는 공부상 지목에 관계없이 점유건축물의 현실 이용상황에 따라 평가

- 국․공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 우선 매각하고, 점유연고권이 인정되지 않은 잔여분과 비점유 국․공유지는 재개발정비조합에 일괄매각

- 비점유 국․공유지는 대부분 도로, 구거 등으로 토지보상법에서 규정하고 있는 기준에 의해 (사실상 사도인 경우) 인근 토지가격의 1/3이내의 가격으로 평가
•사업시행인가 고시일로부터 3년 이내에 매각계약이 체결되지 아니한 경우
- 국유재산법 또는 지방재정법의 관계규정에 따라 가격시점 당시의 시가를 참작하여 평가

- 정비사업에 의해 형질 변경된 상태, 각종요인과 주위토지와 일단지로 이용될 경우의 기여도 등을 종합적으로 고려하여 평가

- 지방자치단체 또는 재개발정비조합에서는 매각시기를 놓치지 않도록 유의하여야 함


Ⅵ. 종후자산의 평가

1. 평가근거
•도시 및 주거환경 정비법(제48조)
- 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시ㆍ도의 조례가 정하는 바에 의해 산정
•부산광역시 도시 및 주거환경 정비조례 (제23조)
- 사업시행자가 제시한 원가(대지비ㆍ건축비 및 그 밖에 사업시행에 소요된 제반 비용을 말한다) 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가 금액을 산술평균한 금액으로 산정
2. 평가방법
•재개발정비 조합에서 제시하는 정비사업비 추산액(원가산출근거)을 기준으로 조성완료후의 토지가격과 완공후의 건축물 가격으로 결정하되, 토지ㆍ건물을 일체로 평가
•조합원 종후자산의 평가는 원가배분 성격의 감정평가임

Ⅶ. 정비기반시설의 무상귀속 및 무상양도 평가
1. 개  요
•도정법 제65조에서“새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반 시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다”라고 규정하고 있음
•정비기반시설의 무상귀속 및 무상양도를 위한 평가는 용도폐지되는 정비기반시설과 새로이 설치한 정비기반시설에 대한 감정평가로 국·공유지와 사유지에 대한 일종의 교환평가라 할 수 있음
2. 평가기준
•용도폐지되는 정비기반시설의 평가(기존도로)
- 국공유지의 처분평가와 동일한 기준 적용
- 가격시점 당시의 이용상황인 도로·구거의 상태로 평가
•새로이 설치되는 정비기반시설의 평가(신설도로)
- 정비기반시설의 설치 전 이용상황을 기준으로 평가
- 표준지 공시지가를 기준으로 개별 필지별로 평가
•존치되는 정비기반시설의 평가(존치도로)
- 존치되는 정비기반시설은 계속 공공의 목적으로 사용되어야 할 시설 이므로 가격시점 당시의 이용상황 대로 평가
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